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旅游地产运营模式分析

2023-03-22 09:24发布

站内文章 / 运营管理
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　　旅游地产项目所涉足的产品的多样性，业态的复杂化，经营的专业度已超乎想象。旅游地产发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。为了区分不同类型项目的经营模式的异同，我们按照项目的产权属性、经营要求、收益情况等指标，把旅游地产界定为旅游资源型地产、商务度假地产、休闲度假地产、旅游住宅地产四大基本形态。基于旅游地产四种基本形态不同属性探寻市场上成功的运营模式。
　　1.旅游资源型地产：开发持有模式
　　旅游地产："核心是旅游，地产仅是配套"，旅游景点地产是旅游的核心，旅游景区地产是项目附加值提升的关键，项目未来盈利多寡完全取决于地产项目附加值提升的空间大小。目前市场有些短视开发商无视旅游地产的旅游特点，片面追求经济效益，纷纷在旅游尚未成气候前，盲目开建产权式酒店或别墅物业。
　　基于旅游景区地产占据项目核心资源、前期投资大、附加值高、长期收益等战略地位，故采取开发持有运营模式。开发持有运营模式，是指项目发展商长期持有旅游景区地产中长期经营性物业，通过稳定经营保证项目健康发展，提升项目的地块客户群对项目的项目认知度、忠诚度、美誉度。而项目不再完全依赖物业销售带来的现金流，持有型物业能够为企业带来长久的投资收益。
　　此模式下，开发商与旅游资源所有权者签订30年的经营运作权，在期限内开发商负责地产产品的建设、景区建设与运营。对于旅游地产的成长空间及回报，地产企业的目标很明确，即做长期投资打算。随着经营周期的拉长，除旅游资源获得可观的收益外，依托旅游的地产项目也会提升盈利空间，同时把旅游地产定位为5-10年后的营利产品。
　　2.商务度假地产：开发持有自营&开发持有他营
　　商务度假地产属性与城市商业地产本质相同，均为服务配套项目，但商务度假地产又有其发展的个性，故在运营模式是会有一些差异。相比于城市商业地产，旅游商务度假地产更注重对项目商业形态和商业主题特色的提升，注重商务高端品质的提高。同时商务度假地产在商业环境的培育、服务定位档次跨度、服务业态的复杂性和子项目经营的技术性都提出了较高的难度。
　　商务度假地产在运营模式的选择是，保证物业持有达到一定的比例，能对项目业态、业种调整升级握有主动权，保证项目的品质。在产权保证的基础上可分卖分租，自营与商家连营等灵活多变的经营策略。实际运作过程中，租金杠杆起到非常重要的作用，通过租金的变动和优惠政策来培育商业环境、吸引特色商户、调整项目业态、营造项目主体特色。
　　3.休闲度假地产：开发销售度假权益模式
　　休闲度假地产，以度假为核心融合地产和旅游综合性项目，为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间，主要表现形式主要有旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店。
　　国内最早的旅游度假地产出现在海南，当时因为一些在房地产泡沫中被套牢，而导入产权酒店、酒店式公寓成为概念，由于导入纯概念项目，在运营实施上缺乏具体措施，故承诺的回报收益的项目很少，使得开发商和投资者之间纠纷不断。随着中国度假地产交流平台及代理服务机构的出现，已经有国外度假交换服务商进入中国市场，出现了开发销售度假权益模式。
　　此模式下开发商根据先期通过对项目整体的商业计划，完成项目开发建设，分割产权或权益，进行销售回笼项目建设投资，通过第三方交换系统交换平台，为客户提供灵活的物业与时间组合。基于交换系统，度假时段可以以每晚为单位进行，任何时间，住多久，去哪里度假以及哪种房型，都可以依据不同需求灵活选择，同时还可以通过全球网络预订其他形式的旅游服务项目，包括飞机、游艇、酒店住宿和汽车租赁。此模式下项目投资回报可达到25%。同时发展商可通过功能配套服务项目经营获取长期经营收益。因此总体而言，度假权益模式可以为物业带来较大的盈利空间。
　　4.旅游住宅地产：开发销售产权模式
　　区域旅游项目开发建设将会带动区域商气提升及基础配套的完善，必将带动人口的大量导入，借助旅游的环境、生态、配套服务等方面优势，定居、养老等居住需求产生，第一居所购房消费需求市场特征明显，旅游住宅地产项目出现。
　　旅游住宅地产项目开发运营与城市居住地产开发模式别无差异。通过简单开发销售产权模式完成项目收益，只需在项目产品规划设计时摸清目标客群消费喜好及旅游地特殊区位属性即可。产品品质、产品定位、项目配套是此类项目的关键。
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